Agentes de la Edificación como terceros: Análisis del STS de Pleno 459/2020

Breve informativo:

El pasado mes de septiembre, el Tribunal Supremo emitió una sentencia (STS de Pleno 459/2020) en la cual se analiza el papel de los agentes de la edificación como terceros en la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE). En particular, la Sala Primera del Tribunal delimita la naturaleza del llamamiento a los agentes previstos en la Disposición Adicional Séptima de la LOE, en el contexto de un caso concreto de una Comunidad de Propietarios.

Contexto de la Sentencia:

La LOE, que entró en vigor en 2000, establece un régimen de responsabilidad civil para los agentes que intervienen en la edificación (promotor, constructor, proyectista, director de obra y director de ejecución) en caso de daños materiales causados por vicios o defectos constructivos. Sin embargo, la Disposición Adicional Séptima de la LOE permite a los propietarios de viviendas unifamiliares o comunidades de propietarios elegir libremente a otros agentes como terceros responsables en caso de daños.

1º Hechos relevantes:

En el caso que motiva la STS de Pleno 459/2020, una comunidad de propietarios en Madrid demandó al director facultativo y al director de ejecución designados por el promotor de la obra, en busca de una indemnización por los daños causados por defectos constructivos en su edificio. La Audiencia Provincial desestimó la demanda al considerar que, al ser una vivienda unifamiliar, los propietarios solo podían reclamar al promotor y no a los agentes designados como terceros.

Tras recurrir al Tribunal Supremo, la comunidad de propietarios alegó que, en su caso, los agentes de la edificación debían ser tratados como responsables solidarios junto con el promotor, debido a la falta de claridad en la Disposición Adicional Séptima de la LOE.

En su sentencia, el Tribunal Supremo delimita la naturaleza del llamamiento a los agentes de la edificación previsto en la DA 7ª de la LOE. En concreto, establece que estos agentes solo pueden ser considerados terceros responsables en los casos en que los propietarios no pueden identificar al promotor o cuando este no se encuentra en el ámbito de la LOE (por ejemplo, en un caso de autoconstrucción).

De esta forma, la Sala Primera confirma la sentencia de la Audiencia Provincial y declara que en el caso de la comunidad de propietarios, el promotor es el único responsable de los daños causados por vicios o defectos constructivos en la vivienda unifamiliar.

En conclusión, la STS de Pleno 459/2020 delimita el alcance del llamamiento a los agentes de la edificación como terceros en la LOE, dejando claro que estos solo pueden ser considerados responsables en casos limitados y siempre y cuando los propietarios no puedan identificar al promotor. Esta sentencia es de especial importancia en el ámbito de la construcción, ya que aporta claridad y seguridad jurídica en la distribución de responsabilidades en casos de vicios o defectos constructivos.