Comisión de Apertura en Préstamos Hipotecarios: De Objeto Esencial a Accesorio ¿Qué Ha Cambiado?

La comisión de apertura en préstamos hipotecarios

¿Qué es la comisión de apertura?

La comisión de apertura es un cargo que se incluye en los préstamos hipotecarios y que se cobra al inicio del mismo. Esta comisión es una cantidad de dinero que la entidad bancaria cobra al cliente en concepto de los gastos administrativos y de gestión relacionados con la concesión del préstamo. Se trata de un porcentaje del total del préstamo y su importe puede variar dependiendo de la entidad bancaria y de la negociación con el cliente.

Normativa que regula la comisión de apertura

La comisión de apertura está regulada en la Ley 5/2019 de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, que entró en vigor el pasado mes de junio. En esta ley se establece que la comisión de apertura solo puede ser aplicada una vez por cada préstamo y que su importe debe ser razonable en relación con los servicios que se prestan al cliente.

Además, la ley también señala que la entidad bancaria debe informar al cliente de manera clara y transparente sobre la existencia de esta comisión, su cuantía y la justificación de su aplicación. Esto significa que la entidad debe informar al cliente sobre qué servicios concretos se están incluyendo en la comisión de apertura.

La comisión de apertura como objeto esencial del contrato

Durante muchos años, nuestra jurisprudencia ha considerado que la comisión de apertura formaba parte del objeto esencial del contrato de préstamo hipotecario. En otras palabras, se entendía que esta comisión era un elemento esencial del contrato y, por tanto, su eliminación podía dar lugar a la nulidad del mismo.

Sin embargo, recientemente nuestro Tribunal Supremo ha cambiado su criterio sobre esta cuestión. En una sentencia de noviembre de 2020, el Tribunal ha declarado que la comisión de apertura ya no forma parte del objeto esencial del contrato de préstamo hipotecario, sino que se trata de un elemento accesorio del mismo.

¿Qué ha cambiado entonces?

Este cambio en el criterio del Tribunal Supremo ha supuesto una gran noticia para los consumidores. Y es que, al considerar la comisión de apertura como un elemento accesorio, su eliminación no afecta a la validez del contrato de préstamo hipotecario en su conjunto. En otras palabras, si se demuestra que la comisión de apertura es desproporcionada o no está justificada, el préstamo hipotecario no será declarado nulo, sino que simplemente se eliminará esta comisión del contrato.

Esta nueva interpretación de la comisión de apertura como un elemento accesorio va en línea con la normativa establecida en la Ley 5/2019, que busca proteger a los consumidores y garantizar que los cargos que se les apliquen sean razonables y justificados.

Conclusión

En definitiva, podemos decir que la comisión de apertura en préstamos hipotecarios ha pasado de ser considerada como un objeto esencial del contrato a ser considerada como un elemento meramente accesorio. Esto supone un gran avance en la protección de los consumidores y su derecho a que los gastos relacionados con los préstamos hipotecarios sean razonables y justificados.

Es importante que los consumidores estemos informados y atentos a cualquier posible abuso en la aplicación de la comisión de apertura por parte de las entidades bancarias. Si tenemos dudas o sospechas de que su importe no está justificado, podemos acudir a un abogado especializado en derecho bancario para que nos asesore y defienda nuestros derechos como consumidores.