El rol clave de los Bancos en compraventas sobre plano: Test de razonabilidad y deber de vigilancia

Los Bancos juegan un papel fundamental en las compraventas sobre plano, ya que su involucramiento y cumplimiento de ciertas obligaciones son esenciales para garantizar la seguridad y protección de los compradores. Recientemente, el Tribunal Supremo de España emitió una sentencia (STS 644/2019 de 27 de noviembre de 2019) que establece el deber y la responsabilidad de las entidades bancarias en el proceso de la compraventa de inmuebles sobre plano. En este artículo, analizaremos los aspectos clave de esta sentencia y cómo afecta a los compradores y a las entidades financieras.

¿Qué son las compraventas sobre plano?

Las compraventas sobre plano son aquellas en las que el comprador adquiere un inmueble en construcción, pagando anticipadamente una determinada cantidad de dinero para reservar la vivienda. Este tipo de operaciones inmobiliarias son cada vez más comunes en España, especialmente en el sector de la vivienda de obra nueva. Sin embargo, estas transacciones no están exentas de riesgos, ya que puede existir la posibilidad de que la obra no se complete o de que se produzcan retrasos en la entrega.

El Test de razonabilidad y el deber de vigilancia de los Bancos

El Test de razonabilidad es una herramienta utilizada por los bancos para evaluar la solvencia y capacidad de pago de un comprador antes de concederle un préstamo hipotecario. Esta evaluación es crucial para garantizar que el comprador pueda hacer frente a las obligaciones financieras derivadas de la compraventa del inmueble sobre plano.

En la sentencia STS 644/2019, el Tribunal Supremo estableció que los bancos deben realizar un Test de razonabilidad exhaustivo y riguroso antes de conceder un préstamo hipotecario para la compra de una vivienda. Además, se les impone un deber de vigilancia continuo durante la fase de construcción del inmueble. Esto significa que deben asegurarse de que el constructor cumpla con las obligaciones legales y contractuales establecidas en el contrato de compraventa, así como garantizar que se cumplan los plazos y condiciones acordados.

Responsabilidad de los Bancos en caso de incumplimiento

Si el comprador no recibe la vivienda en el plazo acordado o si la construcción no cumple con las características y calidades pactadas, el constructor debe reintegrar al comprador las cantidades que haya pagado, más los intereses legales correspondientes. Sin embargo, en caso de insolvencia del constructor, la responsabilidad recae en el banco que concedió el préstamo hipotecario, ya que se considera que tienen una obligación de vigilancia sobre el proceso de construcción.

En este sentido, la sentencia del Tribunal Supremo establece que en caso de incumplimiento por parte del constructor, el banco debe responder solidariamente con él y devolver al comprador las cantidades que este haya pagado. Asimismo, la entidad bancaria debe sufragar también los costes de demora e intereses legales derivados del retraso en la entrega del inmueble.

Importancia de contar con un asesoramiento adecuado

La sentencia del Tribunal Supremo remarca la importancia de que los compradores cuenten con un asesoramiento adecuado antes de firmar cualquier contrato de compraventa de un inmueble sobre plano. Es recomendable que, además de revisar el contrato y las condiciones establecidas por el constructor, se solicite también un análisis del Test de razonabilidad realizado por el banco para garantizar la capacidad de pago del comprador. En caso de que se detecten irregularidades en este proceso, se puede llevar a cabo una reclamación contra el banco.

En resumen, la sentencia del Tribunal Supremo deja claro el rol clave de los bancos en las compraventas sobre plano y su responsabilidad en el proceso. Los compradores deben estar informados y asesorados adecuadamente para evitar posibles problemas en el futuro, ya que los bancos pueden ser considerados responsables solidarios en caso de incumplimiento. Por ello, es importante que los compradores estudien con detenimiento todas las condiciones antes de firmar cualquier contrato de compraventa y que verifiquen que el banco realiza un Test de razonabilidad riguroso y continuo durante el proceso de construcción.